In Seoul ist „1 Million Won Monatsmiete“ alltäglich geworden – The Asia Business Daily

Im vergangenen Monat überstieg die durchschnittliche Monatsmiete für Häuser in Seoul 1 Million Won. Die psychologische Schwelle von "1 Million Won" denn hohe Mieten beschränken sich nicht mehr nur auf begehrte Lagen oder Neubauwohnungen; Mittlerweile ist es in vielen Stadtteilen ein alltäglicher Anblick.

Die monatlichen Mieten steigen im Einklang mit den im vergangenen Jahr beobachteten steigenden Verkaufspreisen. Mehrere Faktoren haben zu diesem Trend beigetragen: Ein Umfeld, in dem es aufgrund von Immobilienmaßnahmen schwieriger geworden ist, ein Haus zu kaufen, hat zu einer erhöhten Mietnachfrage geführt; Es gibt eine wachsende Tendenz, Jeonse-Mietverträge aus Angst vor Betrug zu meiden. und Vermieter versuchen, in einem Niedrigzinsumfeld von den monatlichen Mieten zu profitieren. Da die monatlichen Mieten, die im Vergleich zu Jeonse im Allgemeinen eine größere finanzielle Belastung für die Mieter darstellen, weiter steigen, wächst die Sorge über die Wohnungsinstabilität der Mieterhaushalte.

Laut der landesweiten Umfrage zur Immobilienpreisentwicklung, die am 15. Januar vom Korea Real Estate Board veröffentlicht wurde, lag die durchschnittliche Monatsmiete in Seoul im Dezember letzten Jahres bei 1.007.000 Won. Im November lag die Durchschnittsmiete bei 995.000 Won. Die durchschnittliche Monatsmiete für Häuser in nicht-städtischen Gebieten war mit 506.000 Won etwa halb so hoch wie in Seoul.

Der Medianwert stellt den Mittelwert dar, wenn alle erhobenen Preise der Reihe nach geordnet werden. Dies ist das erste Mal, seit der Vorstand mit der Erstellung von Statistiken begonnen hat, dass die durchschnittliche monatliche Miete für Häuser in Seoul 1 Million Won überschritten hat. Die durchschnittliche Monatsmiete überstieg vor vier Jahren 1 Million Won (1.052.000 Won im Juli 2021).

Der Durchschnitt kann durch eine kleine Anzahl extrem hoher oder niedriger Stichproben verzerrt werden. Im Gegensatz dazu wird der Median weniger von Ausreißern beeinflusst und ist ein geeigneterer Indikator für die typische Situation. Das bedeutet, dass eine durchschnittliche Familie, die in Seoul zur Miete wohnt, mittlerweile 1 Million Won pro Monat für die Wohnkosten ausgibt.

Während die monatlichen Mieten in Seoul allmählich gestiegen waren, beschleunigte sich das Tempo in der zweiten Hälfte des letzten Jahres deutlich. Nach Angaben des Korea Real Estate Board ist der integrierte monatliche Mietpreisindex im vergangenen Jahr um 3,27 % gestiegen, wobei allein zwischen Oktober und Dezember ein Anstieg von 1,57 % zu verzeichnen war. Eine Analyse der Transaktionsdaten des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr zeigt, dass es im vergangenen Monat in Seoul 3.860 monatliche Miettransaktionen im Wert von 1 Million Won oder mehr gab, fast dreimal mehr als im gleichen Zeitraum vor zehn Jahren (1.304 Fälle im Dezember 2015). Auch der Anteil der Monatsmietverträge mit einem Preis von 1 Million Won oder mehr stieg von 26 % auf 39 % aller Monatsmietverträge.

Die Gründe für steigende Monatsmieten sind vielschichtig. Erstens der Trend von "monatliche Miete als Ersatz für Jeonse," der sich eine Zeit lang verlangsamt hatte, ist wieder aufgenommen worden. Die Folgen von "Jeanstasche" (Jeonse-Betrügereien) und Betrug, die vor allem bei Nicht-Wohnungsimmobilien wie Villen und Bürogebäuden weit verbreitet waren, schrecken weiterhin Mieter von Jeonse-Mietverträgen ab. Dies führt dazu, dass sich Mieter trotz der höheren Kosten zunehmend für die vermeintliche Sicherheit monatlicher Mietverträge entscheiden.

Der Anstieg der Jeonse-Preise ist ein weiterer Faktor. Bei neu gebauten Wohnungen in beliebten Gegenden von Seoul übersteigen die Jeonse-Einlagen inzwischen den Preis mehrerer Wohnungen in nicht-städtischen Gebieten. Viele Mieter nehmen Kredite für Jeonse-Einlagen auf, aber mittlerweile sind mehr Menschen der Meinung, dass sich die Zahlung der monatlichen Miete an den Vermieter nicht wesentlich von der Rückzahlung der Zinsen für ein Jeonse-Darlehen unterscheidet. Auch die Verschärfung der Vorschriften für Hypotheken und Jeonse-Darlehen durch die Regierung im Rahmen der Schuldenverwaltung privater Haushalte hat es schwieriger gemacht, sich große Geldsummen zu sichern.

Da die Vermögensmärkte für Aktien und Kryptowährungen immer aktiver geworden sind, entscheiden sich außerdem immer mehr Menschen dafür, ihr Kapital zu investieren, anstatt es in einem Hauskauf oder einer Jeonse-Einzahlung zu binden. Das Niedrigzinsumfeld hat auch dazu geführt, dass viele Vermieter lieber monatliche Mieteinnahmen beziehen.

Park Wongap, Senior Real Estate Research Fellow bei der KB Kookmin Bank, sagte: "Monats- und Jeonse-Preise hängen unweigerlich mit den Verkaufspreisen zusammen, und da die Verkaufspreise für Wohnungen in Seoul im letzten Jahr stark anstiegen, mussten die Mieten zwangsläufig mit einer Zeitverzögerung steigen. Auch die beiden Mietrechtsreformen (Vertragsverlängerungsrecht und Mietpreisdeckelung) haben die Umstellung auf die Monatsmiete beschleunigt und Auswirkungen auf die Preise gehabt."

Hohe Monatsmieten sind mittlerweile nicht nur in den teuersten Bezirken Seouls, etwa den drei Bezirken von Gangnam, dem Yongsan-Bezirk und den Gebieten in der Nähe des Han-Flusses, häufig zu verzeichnen, sondern auch in weniger traditionell begehrten Vierteln. Am 13. Januar wurde eine 59 Quadratmeter große Wohnung im Sanggye Jugong Complex 7 im Bezirk Nowon, die fast 40 Jahre alt ist, gegen eine Kaution von 50 Millionen Won und eine monatliche Miete von 1 Million Won gemietet. In Gegenden wie Sanggye-dong und Junggye-dong erzielen ältere Apartmentkomplexe bekanntermaßen relativ hohe Monatsmieten, da die Nachfrage von Familien, die die Nähe zu privaten Akademien suchen, stark kurzfristig ist. Ebenso wurde kürzlich eine 70 Quadratmeter große Einheit im Sindonga Apartment in Banghak-dong, Bezirk Dobong, gegen eine Kaution von 50 Millionen Won und eine monatliche Miete von 1,1 Millionen Won angemietet.