Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung und Verteilerschlüssel: Vermieterin will gegen das Gesetz vorgehen?

Ich wohne seit 6 Jahren in einer Einliegerwohnung in einem 2-Familienhaus, die ich mit meiner Oma bewohne. Dadurch habe ich den Nachteil, dass der Vertrag ohne eine wirksame Erklärung gekündigt werden kann.

Ich habe große Schwierigkeiten mit der Vermieterin, denn jedes Mal, wenn ich eine Bemerkung zur Nebenkostenabrechnung mache, nimmt sie das persönlich und antwortet auf ziemlich beleidigende Weise. Ganz zu schweigen davon, dass sie ziemlich aufdringlich ist: Wenn sie ohne vorherige Ankündigung herein will, ruft sie an, klopft, klingelt, und das alles am selben Tag.

Ich war ziemlich locker und nachsichtig, da die Kaltmiete recht erschwinglich ist, da die Wohnung ziemlich alt ist. Und ich habe einige Probleme mit der Heizung (undichte Ventile) akzeptiert. Aber in letzter Zeit ist sie immer befehlender geworden, bis hin zu Gesetzesverstößen.

Im Vertrag heißt es:

• "Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt einmal jährlich nach Vorlage der Abrechnungsunterlagen beim Vermieter.

Der von den Parteien festgelegte Verteilungsschlüssel können vom Vermieter nur bei Vorliegen berechtigter Gründe und im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen (zB Heizkostenverordnung) geändert werden."

Es gab nie eine Diskussion über den Verteilungsschlüssel und ich habe nie ein Dokument unterschrieben. Laut Gesetz hätte sie also einen Verteilungsschlüssel basierend auf der Wohnfläche anwenden müssen (ich nutze 72 m2, sie 88 m2 + großen Garten, Keller und Dachboden).

Dennoch hat sie auf die einzelnen Kostenpositionen unterschiedliche Verteilungsschlüssel angewendet, von denen einige zu ihren Gunsten ausfallen:

Insbesondere die Versicherungs- und Grundsteuer wird auf Wohneinheiten aufgeteilt, während bei uns ein deutlich anderer Anteil an der Immobilie besteht.

Ebenso werden die Heizkosten zu 50 % auf die Grundkosten und zu 50 % auf die Nutzung aufgeteilt, was mich aufgrund meiner hohen Heizkostenauslastung benachteiligt.

Vor einem Jahr war ich 3 Monate lang nicht in der Wohnung, um Zeit mit meiner Mutter zu verbringen, nachdem bei ihr eine unheilbare Krankheit diagnostiziert wurde. Ich habe meine Vermieterin darüber informiert.

Als ich die Nebenkostenabrechnung bekam, wies ich höflich darauf hin, dass ich die Wohnung seit 3 ​​Monaten nicht bewohne und dies bei der Aufteilung bestimmter Leistungen wie z.B. Kaltwasser nicht berücksichtigt wurde.

Sie antwortete irritiert und sagte, dass sie seit meinem Einzug bemerkt habe, dass ich mehr Warmwasser verbrauche als sie (das zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Grundkosten abgerechnet wird). Sie behauptete also, dass sie höhere Kosten für Kaltwasser und Abwasser (das pro Person aufgeteilt wird) bezahlt habe. Aber jetzt, seit ich "beschwerte sich" (=ich habe gerade danach gefragt) diesbezüglich hätte sie die Kostenaufteilung geändert.

Wir haben keine Vereinbarung über eine andere Aufteilung dieser Kosten unterzeichnet. Und es gibt keinen Zähler, um sie zu messen.

Dieses Jahr hat sie versucht, mich zu betrügen und mir 70 % der Kaltwasser- und Abwasserkosten in Rechnung zu stellen, mit unrechtmäßiger Begründung.

Sie behauptete, der Heizungsbauer habe darauf hingewiesen, dass die CO2-Kosten für die Heizung (meiner Wohnung) zu 70 % mir und zu 30 % ihr in Rechnung gestellt werden müssten. Und auf dieser Grundlage sei sie davon ausgegangen, dass diese Regelung auch für Kaltwasser und Abwasser gelten müsse.

Ich habe sie auf den Irrtum hingewiesen und sie hat mich gebeten, eine schriftliche Erklärung mit den Gründen zu verfassen und diese dem Heizungsbauunternehmen vorzulegen.

Ich habe ihr netterweise alle Regelungen vorgelesen und erklärt, wie die Berechnung der CO2-Abgabe erfolgt. Ich habe auch darauf hingewiesen, dass mein höherer Warmwasserverbrauch auf die schlechte Effizienz der Wohnung zurückzuführen ist und ich 12 Liter Wasser verschwenden muss, bevor ich lauwarmes Wasser aus meinem Wasserhahn bekomme. Und dies führt zu einem höheren Anteil der CO2-Kosten beim Vermieter (Schätzung der Energieeffizienz anhand des Verbrauchs).

Sie war von meiner Erklärung sehr verärgert. Sie schrieb unverblümt, dass sie die Bedeutung der CO2-Steuer missverstanden habe und entschuldigte sich nicht für die Zeit, die ich investiert hatte, um ihr das zu erklären. Sie behauptete erneut, dass mein Warmwasserverbrauch 50 % des gesamten Wassers ausmachte, und sie deshalb eigenmächtig entschieden habe, dass ich 70 % für Kaltwasser und Abwasser zahlen müsse, ohne um Zustimmung zu bitten. Sie war auch beleidigt, als ich darauf hinwies, dass das Warmwassersystem ineffizient sei, und antwortete, dass sie keine Energiebewertung durchführen werde und dass ich Ausreden suche und einfach viel Warmwasser verbrauche.

Ich habe folgenden Artikel gelesen:

https://mieterengel.de/nebenkosten-verteilerschluessel/

Ich bin davon überzeugt, dass sie ständig gegen die Gesetze verstoßen hat.

1- Sie hat keinen Verteilungsschlüssel vereinbart, sondern diese nach Belieben angewendet. Das Gesetz besagt:

Die Art des Verteilungsschlüssels bestimmt, wie der Vermieter die Gesamtsumme der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt. Mögliche Verteilungsschlüssel sind Wohnfläche, Haushaltsgröße (Personenzahl) oder Anzahl der Wohneinheiten. Ist im Mietvertrag kein Verteilungsschlüssel angegeben, muss der Vermieter die kalten Nebenkosten nach Wohnfläche abrechnen.

2. Sie versucht, einen Vertrag nach Ablauf des Abrechnungszeitraums und ohne Einverständnis zu ändern. Sie entscheidet auch, wie die Kosten für Kaltwasser aufgeteilt werden, basierend auf ihren Annahmen über meinen Lebensstil, ohne einen Zähler zu haben. Das Gesetz besagt:

Ist die Personenzahl als Aufteilungsschlüssel vereinbart, darf der Vermieter für häufiges Duschen, eine Waschmaschine, die Haltung von Tieren oder Babys und Kindern keine Zuschläge oder Preisaufschläge verlangen (AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 10. Mai 1994, Az.: 24 C 512/93). Dies gilt nach einem Urteil des LG Mannheim vom 27. Januar 1999 (Az.: 4 S 141/98) auch für sonstige Umstände, die sich aus der Lebensführung der Mieter ergeben.

Ich weiß derzeit nicht, wie ich diesen Streit beilegen soll.

Einerseits möchte ich keine Vereinbarung unterzeichnen, die es ihr erlaubt, frei zu entscheiden, wie sie mir ohne faire Diskussion mehr Geld in Rechnung stellen will. Mir gefällt auch nicht, dass sie versucht, mir ihre Nebenkosten komplett aufzubürden (Grundsteuer und Versicherung werden ungerecht aufgeteilt), aber wenn ich ihr das sagen würde, würde sie sauer werden.

Andererseits weiß ich, dass sie den Vertrag jederzeit kündigen kann, wenn sie möchte. Deshalb möchte ich nicht an der Leine ziehen.

Wie würden Sie damit umgehen?