Preise für landwirtschaftliche Flächen

Ich interessiere mich für den Kauf eines kleinen landwirtschaftlichen Grundstücks in der Nähe von Ljubljana, kann aber die Preise nicht entschlüsseln. Die Spanne liegt im wahrsten Sinne des Wortes bei 1,5 bis 60 und mehr Euro/m2, wobei auch bei sehr nahe beieinander liegenden Grundstücken gleicher Qualität Vielfache des Preises auftreten können.

Ich verstehe, dass an manchen Orten damit gerechnet wird, dass der Zweck des Grundstücks in Zukunft auf Bauzwecke geändert wird, aber das erklärt nicht alle diese Unterschiede.

Darüber hinaus sind die Preise in der Regel viel niedriger, wenn man sich die GURS-Bewertung oder die Immobilienmarktaufzeichnungen ansieht (https://eprostor.gov.si/ETN-JV/). Darin ist ersichtlich, dass die tatsächlichen Vertragspreise der in den letzten sechs Monaten getätigten Käufe und Verkäufe für den größten Teil der Umgebung von Ljubljana bei ca. 6 Euro/m2, in Barje sogar 1,8 Euro/m2.

Dann haben wir Beispiele aus dem aktuellen Angebot, zum Beispiel:

1. Dobrunje, 2000 m2, 50 EUR/m2 (die meisten Grundstücke in Dobrunje haben diesen Preis, obwohl alle landwirtschaftlichen Flächen von bester Qualität sind und nicht bebaut werden können)

2. Bukovica bei Vodice, 2184 m2, 12 EUR/m2

Und die Barje, wo eine Bebauung oft keine Option ist und wo alle diese Grundstücke von gleicher Qualität sind und auch relativ nahe beieinander liegen:

1. Etage, 5974 m2, 1,9 Euro/m2

2. Bevke, 14198 m2, 2,1 Euro/m2

3. Etage, 1895 m2, 4,2 Euro/m2

4. Dol pri Borovnica, 6557 m2, 6,5 Euro/m2

5. Črna vas, 6204 m2, 8 Euro/m2

6. Etage, 2282 m2, 20 Euro/m2

Um überhaupt in den Kauf einsteigen zu können, muss ich eine grundlegende Vorstellung davon haben, wie man Grundstücke bewertet, aber die Lücke zwischen den Marktpreisen und der GURS-Bewertung bzw. den realisierten Böttchereipreisen ist so groß, dass ich nicht weiß, was ich als Ausgangspunkt festlegen soll.

Hat jemand Erfahrung damit?