Über die tatsächlichen Preise für Wohnungen in Skopje

TL;DR: Sie müssen Agenturen nicht vertrauen. Durch einen Antrag auf freien Informationszugang (FIA) können Sie die genauen Preise aller Kauf- und Verkaufsverträge im Kataster für einen bestimmten Zeitraum abrufen und selbst eine realistische Analyse durchführen.

In letzter Zeit sehe ich immer mehr Beiträge, in denen sich die Leute fragen, ob die Preise für Wohnungen in Skopje echt sind oder ob es sich um eine „Psy-Op“ der Agenturen handelt, die künstlich einen viel höheren Preis anpreisen. Da ich seit mehreren Monaten auf der Suche nach einer Wohnung war, interessierte mich das auch und so beschloss ich, selbst eine Analyse durchzuführen.

Ich habe standardmäßig mit unendlichem Scrollen auf Advertisement5 und Market3 begonnen und Aggregatoren wie analysiert cenakvadrat.com usw., aber nichts davon vermittelt ein detailliertes Bild davon, wer sie ist der richtige Preis zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart.

Das Problem mit offiziellen Berichten

Kataster veröffentlicht jährliche, halbjährliche und vierteljährliche Berichte über Immobilienpreise. Es gibt Statistiken auf Gemeindeebene (Anzahl der verkauften Wohnungen, Mindest-/Höchstpreis und Durchschnittspreis). Die Berichte gibt es hier: Link

Bei der Analyse dieser Daten habe ich jedoch festgestellt, dass sie etwas „nutzlos“ sind. Der „Mindestpreis pro Quadratmeter“ liegt oft bei etwa 300 Euro. Dies ist ein klares Zeichen für die Schattenwirtschaft in unserem Land, Verträge, bei denen ein Mindestbetrag für die Zahlung einer niedrigeren Steuer geschrieben wird und der Rest in bar ausgezahlt wird.

Ich habe bei Cadastre angerufen und gefragt, wie sie diesen „Durchschnittspreis“ berechnen, und sie haben bestätigt, dass dies der Fall ist reiner Durchschnitt. In einem Land mit einer grauen Wolfswirtschaft reicht ein einfacher Durchschnittswert für ein realistisches Bild nicht aus. Deshalb ist es wichtig, den Unterschied zu kennen:

• Durchschnitt (Arithmetisches Mittel): Man erhält es, wenn man alle Preise addiert und durch die Anzahl der Wohnungen dividiert. Das Problem dabei ist, dass, wenn man 10 Wohnungen für 1.600 Euro verkauft und nur einen „fiktiven“ Vertrag über 300 Euro hat, dieser Vertrag den Durchschnitt künstlich nach unten zieht und den falschen Eindruck erweckt, dass die Wohnung billiger ist, als sie tatsächlich ist.
• Mittlere: Dies ist der „mittlere“ Wert im Array. Wenn Sie alle Verkaufspreise vom niedrigsten zum höchsten ordnen, ist der Median der Preis, der genau in der Mitte liegt. Es ist viel resistenter gegenüber „unrealistischen“ Werten (wie denen von 300 €), da es nicht alle Beträge addiert, sondern nur die Position sieht. Wenn der Median viel höher als der Durchschnitt ist, wissen Sie, dass die Statistiken durch sehr günstige Scheinverträge „getrübt“ werden.

Wie bin ich an die Daten gekommen?

Ganz zufällig, als ich auf der Cadastre-Website herumstöberte und KI-Tools für rechtliche Analysen nutzte, fand ich heraus, dass ich tatsächlich eine Anfrage an Cadastre senden kann Das Gesetz über den freien Zugang zu öffentlichen Informationen (ZSPIJK) und erhalten Sie die richtigen Preise aus Verträgen.

Unterwegs traf ich auf factum.mk (mazedonischer juristischer KI-Assistent), der mir bei der Zusammenstellung der Anfrage geholfen hat. Ich habe es bei Kataster eingereicht und erfolgreich Daten zu allen Kaufverträgen erhalten Gemeinde Karposh für das vierte Quartal 2025. Insgesamt 94 Transaktionen.

Der Prozess und der Preis

Laut factum ist es mir leider nicht gestattet, die Rohdaten, die ich erhalten habe, öffentlich weiterzugeben (zu veröffentlichen), und ich möchte ehrlich gesagt nicht in Schwierigkeiten geraten, aber ich kann Ihnen den Prozess erklären, damit Sie es selbst herausfinden können:

1. Der Antrag wird bei der Abteilung für Massenbewertung von Immobilien eingereicht (Link)

2. Pro Kaufvertrag wird ein Betrag von 50 Denar gezahlt (zuzüglich einer Pauschale von 200 Denar).

3. Nach ein paar Tagen gehen Sie zum Kataster, um Ihre ausgedruckten Daten zu erhalten.

Abschluss

Meine Interpretation nach der Analyse dieser 94 Verträge: Die Preise auf dem Markt sind, wie sie sind, es gibt keine große „Blase“, die sofort platzt, aber sie sind immer noch etwa 10 % niedriger als die Preise, die Sie auf Aggregatoren wie cenakvadrat.com sehen.

Ich hoffe, das hilft jemandem, der bei der Wohnungssuche in der gleichen Situation steckt!

Der Antrag, den ich beim Kataster eingereicht habe:

Betreff: Antrag auf Zugang zu öffentlichen Informationen

An: Immobilienkatasteramt

Antrag auf Zugang zu Daten zu Preisen für den Kauf und Verkauf von Wohnungen in der Gemeinde Karpos für das vierte Quartal 2025

Liebling,

Mit diesem Antrag beantrage ich gemäß dem Gesetz über den freien Zugang zu öffentlichen Informationen (ZSPIJK) Zugang zu Daten zu den Preisen für den Kauf und Verkauf von Wohnungen in der Gemeinde Karposh für das vierte Quartal 2025.

Konkret suche ich nach Daten von Das Verzeichnis der Preise und Mietendas von der Immobilienkatasteragentur verwaltet wird. Bei diesen Daten handelt es sich um Immobilienpreise, die in den Rechtsgrundlagen für Immobilientransaktionen enthalten sind.

Die Anfrage bezieht sich auf folgende Informationen (ohne Offenlegung personenbezogener Daten natürlicher Personen): * Datum der Transaktion
* Transaktionskosten
* Bereich der Wohnung
* Standort (Katastergemeinde, Siedlung/Straße, jedoch ohne konkrete Gebäude- oder Wohnungsnummer, die eine Identifizierung ermöglichen würde) * Immobilientyp (Zustand) * Status (Altbau oder Wohnung von einem Investor/Neubau)

Ich betone, dass es sich bei der Anfrage um Daten handelt, die enthalten keine personenbezogenen Daten von natürlichen Personen. Die Daten sollten so weit anonymisiert oder pseudonymisiert werden, dass eine Identifizierung der Personen nicht möglich ist. Sofern es Daten gibt, die als personenbezogen angesehen werden könnten, sollten diese ausgeschlossen bzw. entsprechend verarbeitet werden.

Ich wähle die Art der weiteren Kommunikation mit dem Informationsinhaber wie folgt elektronisch.

Aufrichtig,
[Ваше Име и Презиме]