Wohnungsbau: Was ist eigentlich so schwer daran, Wohnungen zu bauen?

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Wohnungsbau war bis vor kurzem einfach kein Thema mit dem man Wahlen gewinnen konnte, da man die Ergebnisse meist nicht in der selben Legislaturperiode sieht.

Lieber hat man Vermieter mit 5 Mrd Euro jährlich (Wohnungsgeld) subventioniert anstatt das Geld in den sozialen Wohnungsbau zu stecken.

Dazu kommt noch sehr viel Symptombehandlung ohne Ursachenbekämpfung, beispielsweise kann eine Mietpreisbremse eine sehr effektive Massnahme sein, allerdings nur wenn man gleichzeitig baut wie irre. Leider verleitet die Mietpreisbremse aber dazu nichts zu machen, da man das Problem ja für die nächste Legislaturperiode „gelöst“ hat.

Mittlerweile ist Deutschland in einer Situation, wo man sich nicht einmal mehr aussuchen kann wie gebaut werden soll. Es muss jetzt gebaut werden, es muss sozial gebaut werden, es muss staatlich gebaut werden und es muss privat gebaut werden.

„Die Politik muss sich also entscheiden, was Wohnen für sie sein soll: ein Grundrecht für alle und Ausdruck unserer demokratischen Vorstellung von Gesellschaft – oder Gegenstand von Spekulation und Gewinnabsichten.“

Verstehe ich nicht.
Ohne Gewinnabsicht wird es nie im Leben neue Wohnungen geben. Wer soll die bauen?

> „Vielleicht gehört es zum Wohnen dazu, dass man mal den Nachbarn hört oder halt aufeinander Rücksicht nimmt“

Lol, Hellhörigkeit ist Grund Nr. 1 warum Mehrfamilienhäuser und Altbau einen schlechten Ruf haben. Niemand will etwas von seinen Nachbarn mitbekommen.

>“Wir bauen in Wohngebäude für viel Geld energiesparende, aber platzraubende Lüftungsanlagen ein, und dann öffnen die Bewohner doch die Fenster, weil sie das so gewohnt sind.“ Ein Drittel der Baukosten ginge heute in die Gebäudetechnik.

Tja, Lüften ist eben kulturell fest verankert. Viele verstehen moderne Gebäudetechnik auch gar nicht mehr, etwa Wärmepumpen. Fenster auf = kalt, Feuer an = warm, das ist intuitiv.

>“Viele Menschen sind einsam“, sagt Wallner. „Neue, WG-ähnliche Wohnmodelle könnten da Abhilfe schaffen – und auch Platz sparen.“

Klar, Oma Gerda zieht mit 77 nochmal in die Senioren-WG, weil sie ~~einsam ist~~ sich die marktgerechte Miete ihrer 200-qm-Wohnung allein nicht mehr leisten kann.

Hmm, jeder Investor der Wohnungen baut, will aus seiner Investition natürlich das Maximum heraus holen, das ist beim „Sozialwohnbau“ net drinn.
Sozis und Kapitalisten haben sich noch nie gut verstanden, und Steuergeld für sozialen, net gewinnorientierten Wohnbau wir für wichtigeres gebraucht.
Bauen an sich is easy, es hapert an der Finanzierung.

nichts. man muss es wollen und machen. es scheitert am wollen.

Weil es teuer ist und sich nicht lohnt. Für eine Kostendeckung müsste man bei den aktuellen Baukosten über 20€/qm Kaltmiete verlangen. Das sind 1200 € Kaltmiete für eine 60qm Bude.

In „meiner“ Stadt gibts momentan zwei geplante größere Neubauprojekte. 
Beide werden von den Grünen blockiert. Das eine, weil dort unter den Wohnungen eine Tiefgarage geplant ist und Autos sind doof – das andere weil da eine Brachfläche am Stadtrand versiegelt werden soll. 

Weil es zu teuer ist

Ich bin seit nun gut 10 Jahren Bauleiter im Wohnungsbau.
Das Problem Nr. 1 sind Kosten.
Neben hohen Kosten für die Materialien (da wird man kaum etwas gegen machen) sind viele teils sinnbefreite Auflagen einzuhalten, die sehr teuer sind. Dazu wurde bereits jede Menge gesagt.
Was jedoch von staatlicher Seite aus so dermaßen kolossal verkackt wurde, dass es ein Witz ist, sind ausnahmslos alle Förderprogramme. So oft wie hier kurzfristig etwas gestoppt wurde, neue Programme mit keinen oder unklaren Vorgaben verabschiedet wurden (die abermals einen Rattenschwanz an Gutachter und SV-Kosten nach sich ziehen), die Antragsverfahren sind ein absolut schlechter Witz und ein gutes Beispiel für Bürokratiedschungel. Zudem wird der Bauherr sehr lange im unklaren gelassen, die gesamte Arbeit wurde auf die Energieexperten abgeladen, die Prozesse sind ein schlechter Witz.
Zudem sind die planungs- und Antragsstellen bei der öffentlichen Hand lächerlich ineffizient. Es gibt kein Bauvorhaben, wo hier nicht einmal richtig ins Klo gegriffen wird. Am Ende darf der Bauherr ewig Bereitstellungskosten zahlen, bleibt lange im unsicheren und springt über jedes noch so dumme stöckchen.

Der glaube, dass der Staat selber bauen könnte, geht völlig fehl. Man schaue sich die Schulen oder andere öffentliche Gebäude an. Neben der Errichtung gehört dazu die Instandhaltung und Wartung sowie die sukzessive Sanierung bzw Modernisierung. All das bekommt der Staat mit seinem jetzigen bestand nicht hin und flüchtet sich in teure öpp-Projekte. Zu denken, dass dies beim Wohnbau anders sein sollte, spricht gegen den status quo.

Günther, 58, Beamter im Bauamt, „Haben wir immer schon so gemacht.“

Deshalb geht nichts voran.

Das schwierigste ist, an die Grundstücke zu kommen. Die Gemeinden verkaufen ja gerne ihre Flächen – aber besonders in Großstädten immer nur an die gleichen paar Leute. Dafür das sehr günstig.

Selbst wenn man als investor „für den Staat“ bauen möchte, sprich sozialer Wohnungsbau, wird man daran gehindert.
Die Förderungen lassen das ganze für Anleger höchst attraktiv wirken. Das Problem ist nur, dass man, um die Förderungen dafür zu bekommen, von Pontius zu Pilatus geschickt wird. Man muss mit der Gemeinde sprechen, ob die bedarf haben (haben sie so gut wie alle), die müssen dann den Bedarf an den Kreis anmelden, der dann schaut, ob die Kriterien an der geplanten Stelle vorliegen (Anbindung an ÖPNV, Geschäfte , Schulen, usw). Doch bevor man das denn überhaupt macht, muss man entweder bereits Eigentümer des Grundstücks sein (oder aber eine Vollmacht des Eigentümers haben, um selbst etwas simples wie Baulasten in Erfahrung zu bringen). Das alles ist also seeehr viel rennerei und bedarf viiiieeeler Gespräche und Anträge.
Bevor nun jedoch an das Land als fördergeber grünes Licht gegeben wird, bedarf es einer genauen Planung. Dafür bedarf es Informationen, die einen Kauf oder enges Zusammenwirken mit dem Eigentümer des Grundstücks erforderlich machen. Und dann darf man eine komplette Antragsplanung (ohne Entwässerung… So gnädig sind sie dann) erstellen und einreichen. Die wird dann geprüft und beschieden. Diverse stellen sind involviert. Regelbearbeitungszeit 9 Monate.
Der Witz an dem bums ist, dass die Förderungen Portionsweise an die Kreise gegeben wird. Und niemand weiß, wie hoch sie sein werden. Also arbeitet alles mit angezogener Handbremse.
Und da es ja viel zu einfach wäre, wenn man das alles in ein Antragsverfahren packen würde, darf man, wenn man das unfassbare Glück hat und bisher nicht aufgegeben hat, dann den Bauantrag stellen. Also nochmal Bearbeitungszeit von X Monaten inkl. allem damit verbundenen Schabernack.
Und auch dann erst darf man bspw KfW-Mittel beantragen. Problem dabei: die Unternehmer dürfen erst nach Antragstellung eingekauft werden. Damit ist auch das letzte bisschen Planungssicherheit weg.
Und da die öffentliche Hand einen fliegenden Koitus auf irgendetwas gibt, dauert die Auszahlung der mittel „solange es eben dauert“ und auch erst mit Auszahlung hat man es sicher. Vorher hat man trotz förderzusage keinen Anspruch.
Wie also soll man so einen Mist kaufmännisch abbilden? Wer geht mit diesem Risiko und diesem unsicheren Ausgang das Risiko ein und geht in derart hohe Vorleistung?

Wenn man dieses theater einmal mitgemacht hat, bleibt einem nichts anderes übrig, als die gesamte Verwaltung mit der Kraft von 1000 sonnen zu hassen.

Der Kostenmedian für den sozialen Geschosswohnungsbau lag 2022 bei 4000€/qm. Seitdem sind sie weiter gestiegen.

https://www.magazin-quartier.de/article/baukosten-im-sozialen-und-bezahlbaren-wohnungsbau/

Rechnen wir mal: 2 Prozent Abschreibung, 3 Prozent Kapitalkosten, 0,5 Prozent Verwaltungskosten, 0,5 Prozent Sicherheitspuffer. Selbst eine gemeinnützige Genossenschaft _ohne Gewinnabsicht_ muss also mindestens 4000€ * 6% / 12 Monate = 20€/qm Kaltmiete nehmen, um kostendeckend arbeiten zu können.