„Völlig ausgetrocknet“: Nur 3 Monatsmieten in einem Komplex mit 3.500 Einheiten … Die Mietklippe wird Realität (Immobilien von A bis Z)

Jeonse-Dürre und rekordhohe Monatsmieten Die durchschnittliche Monatsmiete stieg im Dezember letzten Jahres um etwa 8 %, selbst in großen Komplexen wurde nur eine Monatsmiete inseriert

Am 5., dem Vortag, waren in dem 3.500-Haushalte-Komplex nur 6 Jeonse-Einträge und nur 3 Monatsmieteinträge registriert "Traumstadt Gwanak" im Bezirk Gwanak. Obwohl es sich um einen großen Komplex handelt, ist das Mietangebot faktisch verschwunden. Ein nahegelegener lizenzierter Immobilienmakler sagte: "Die wenigen verbleibenden Objekte sind nur noch übrig, weil die Einzugstermine nicht übereinstimmen," hinzufügen, "Es kommen kaum Objekte auf den Mietmarkt und wenn, dann werden sie sofort vergeben." Am "Bergstaat Baengnyeonsan" Im Apartmentkomplex im Bezirk Eunpyeong, der insgesamt etwa 1.100 Haushalte umfasst, gibt es nur eine Jeonse-Eintragung und vier Monatsmieteinträge. In einigen Komplexen gibt es sogar Fälle, in denen sowohl die Jeonse- als auch die Monatsmiete mit Null angezeigt werden.

Jeonse-Mangel treibt die monatlichen Mieten in die Höhe

Als "Lückeninvestitionen" – der Kauf eines Hauses mit einem bereits bestehenden Mieter auf Jeonse – ist verschwunden, der Jeonse-Mangel hat sich nun zu einem Mangel an monatlichen Mieten ausgeweitet. Selbst in großen Wohnanlagen mit mehr als 1.000 Haushalten liegt die Zahl der Angebote im einstelligen Bereich und macht deutlich, dass das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt. Obwohl im Vorfeld der im Mai in Kraft tretenden höheren Kapitalertragssteuer in Teilen Seouls einige dringend zu verkaufende Immobilien auftauchen, reichen sie nicht aus, um die Mietnachfrage zu decken.

Nach Angaben des Immobilien-Big-Data-Unternehmens Asil vom 6. gab es in Seoul am 5. 21.456 Jeonse-Einträge. Dies entspricht einem Rückgang von 24 % im Vergleich zum Vorjahrestag (28.270 Einträge).

Die Gebiete, in denen das Jeonse-Angebot am stärksten zurückgegangen ist, sind diejenigen, in denen Lückeninvestitionen bisher zu relativ niedrigen Preisen möglich waren, beispielsweise in den Außenbezirken von Seoul. Im Bezirk Seongbuk sind die Jeonse-Einträge von 1.204 vor einem Jahr auf jetzt 138 gesunken. Die nächstgrößten Rückgänge gab es im Bezirk Gwanak (-72,5 %), im Bezirk Dongdaemun (-67,8 %), im Bezirk Gwangjin (-66,6 %), im Bezirk Eunpyeong (-66,4 %) und im Bezirk Gangdong (-65,9 %). Nachdem diese Gebiete im Rahmen der Maßnahmen vom 15. Oktober letzten Jahres als Grundstückstransaktionsgenehmigungszonen ausgewiesen wurden, ging die Nachfrage der Investoren nach dem Kauf von Häusern mit Jeonse-Mietern stark zurück. In dieser Situation haben bestehende Mieter ihre Jeonse-Verträge verlängert, sodass kein neues Jeonse-Angebot auf den Markt kommt. Da sich immer mehr neue Hausbesitzer dafür entscheiden, in ihren Immobilien zu wohnen, anstatt sie zu vermieten, ist das Jeonse-Angebot weiter zurückgegangen.

Die Verknappung des Jeonse-Angebots führt zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt für Monatsmieten. Laut Asil gab es in Seoul 19.734 Angebote für Monatsmieten, 9,5 % mehr als im Vorjahreszeitraum (18.025 Angebote). Dieses Angebot reicht jedoch nicht aus, um die Nachfrage zu decken, da Mieter, die sich keine Jeonse sichern können, auf Monatsmieten umsteigen.

Vor Ort besteht Konsens darüber, dass sich der Markt eindeutig zugunsten der Vermieter verschoben hat. Ein lizenzierter Immobilienmakler im Bezirk Seongbuk sagte: "Die Jeonse-Preise sind bereits erheblich gestiegen, und Vermieter nutzen dieses Niveau als Grundlage für die Festsetzung hoher monatlicher Mieten." hinzufügen, "Als es viele Angebote gab, war es zumindest möglich, während des Maklerprozesses über die Preise zu verhandeln, aber jetzt werden Geschäfte abgeschlossen, selbst wenn Objekte bei anderen Agenturen zu höheren Preisen angeboten werden, sodass die Verhandlungen selbst schwierig sind."

Laut KB Real Estate Data Hub lag die Umrechnungsrate von Jeonse in Monatsmiete im Januar dieses Jahres in Seoul bei 4,25 %. Dieser liegt seit Oktober letzten Jahres im Bereich von 4,25-4,26 % und ist 0,11 Prozentpunkte höher als im Januar letzten Jahres (4,14 %). Der Umrechnungssatz von Jeonse-zu-Monatsmiete ist der Zinssatz, der bei der Umrechnung einer Jeonse-Kaution in Monatsmiete angewendet wird; Je höher der Satz, desto höher die monatliche Mietbelastung.

Auch die Monatsmieten steigen rasant. Nach Angaben des Real Estate Statistics Information System (R-ONE) des Korea Real Estate Board erreichte die mittlere Monatsmiete für alle Wohnungstypen in Seoul im Dezember letzten Jahres 1.007.000 Won und überstieg damit zum ersten Mal seit Beginn der Statistik die Marke von 1 Million Won. Der jährliche Anstieg gegenüber dem Vorjahresmonat (935.000 Won) betrug 7,7 %, die höchste jährliche Rate seit Beginn der Aufzeichnungen. Die mittlere Monatsmiete ist der Mittelwert, wenn alle monatlichen Miettransaktionsbeträge für diesen Monat in der richtigen Reihenfolge angeordnet werden, und stellt die typische Monatsmiete dar, die normale Mieter zahlen müssen. Im Dezember letzten Jahres erreichte die mittlere Monatsmiete für Wohnungen in Seoul ebenfalls ein Allzeithoch von 1.240.000 Won.

Höhere Grundsteuern würden die monatlichen Mieten noch weiter in die Höhe treiben

Experten warnen davor, dass in einer Situation, in der der Anteil der monatlichen Mieten aufgrund eines Mangels an Jeonse-Einträgen bereits gestiegen ist, eine Erhöhung der Grundbesitzsteuern einen starken Anstieg der monatlichen Mieten auslösen könnte. Anstatt eine direkte Ursache für einen kurzfristigen Anstieg zu sein, könnten höhere Holdingsteuern wie ein Anzünder wirken, der einen Markt anheizt, auf dem die Preise bereits in Flammen stehen.

Es gibt einen Präzedenzfall dafür, dass höhere Grundsteuern den Mietmarkt schockieren. Ab 2018 hat die Regierung von Moon Jae-in die Belastung durch Steuern erheblich erhöht, indem sie die Steuersätze für die umfassende Immobiliensteuer schrittweise angehoben und die Steuerbemessungsgrundlagen während ihrer Amtszeit unterteilt hat. Diese Verschärfung der Haltesteuern fiel mit der Umsetzung der drei wichtigsten Mietgesetze im Juli 2020 zusammen und versetzte dem Mietmarkt einen erheblichen Schlag. Nachdem das Recht auf Vertragsverlängerung und Obergrenzen für Jeonse- und Monatsmieterhöhungen eingeführt wurden, stiegen sowohl Jeonse- als auch Monatsmieten sprunghaft an, insbesondere bei neuen Verträgen. Dabei entsteht ein Phänomen von "Steuerweitergabe" entstanden, bei dem Vermieter ihre höhere Steuerlast auf die Mieter abwälzten, um steigende Kosten für die Instandhaltung von Mietobjekten zu decken.

Yoon Jihae, Leiter des Forschungslabors bei Real Estate R114, sagte: "Wenn die Grundsteuern steigen, können die zusätzlichen Kosten sukzessive weitergegeben werden, wenn Vermieter einen Anstieg ihrer Ausgaben bemerken, was einen bereits wachsenden Markt noch weiter anheizen kann." hinzufügen, "In der aktuellen Situation kann man durchaus davon ausgehen, dass die monatlichen Mieten nur noch weiter steigen können.