Hallo zusammen,
Ich bin in einer ziemlich frustrierenden Situation und könnte einen Rat gebrauchen. Ich habe gerade ein Haus in Belgien gekauft und etwas mehr als eine Woche nach Unterzeichnung des Kaufvertrags stellte ich in mehreren Räumen Feuchtigkeitsprobleme hinter Farbe und Tapeten fest. Während des Verkaufs hatte ich die Verkäufer mündlich gefragt, ob es jemals Feuchtigkeitsprobleme gegeben habe, und sie sagten eindeutig, dass dies nie der Fall gewesen sei. Es scheint nun, dass sie dies absichtlich verschwiegen haben. Ich habe das Gefühl, dass ich reingelegt werde, und das macht mich sehr wütend.
Im Moment warte ich auf einen unabhängigen Experten, der das Ausmaß des Problems untersucht und einen Bericht erstellt. Meine größte Sorge ist, dass es den Verkäufern schwerfallen wird, die Reparaturkosten zu bezahlen. Ich habe keine Rechtsschutzversicherung und weiß nicht genau, welche Rechte ich hier in Belgien habe.
Ich möchte selbst so wenig wie möglich zahlen, möchte aber auch sicherstellen, dass die Verkäufer für diesen versteckten Mangel haftbar gemacht werden, da er die normale Nutzung meines Hauses beeinträchtigt.
Konkret wünsche ich mir Beratung zu: 1. Wie ich rechtlich nachweisen kann, dass es sich um einen versteckten Mangel handelt, den der Verkäufer hätte melden müssen. 2. Welche Schritte sollte ich jetzt unternehmen, bevor ich das Gutachten erhalte bzw. nachdem ich es erhalten habe? 3. Wie ich sicherstellen kann, dass die Verkäufer die Kosten tragen, ohne dass mir selbst hohe Anwaltskosten entstehen. 4. Tipps zum Sammeln von Beweismitteln wie Fotos, Zitaten oder anderen Dokumenten, die in Belgien wichtig sind.
Hat jemand Erfahrung mit einer solchen Situation in Belgien? Konkrete Tipps, Beispiele oder Erfahrungen sind willkommen!
Vielen Dank im Voraus für Ihren Rat!
https://www.reddit.com/gallery/1o9pqw7
Von Financial_Volume_246
10 Kommentare
Stap 1 : praat met advocaat.
Praat met u notaris – dat is gratis
Kaart dit aan met de notaris en lever de nodige bewijzen aan van het verborgen gebrek (expertiseverslag dat aangeeft dat de schade al bestond voor aankoop). In vele gevallen is er in de verkoopovereenkomst een exoneratiebeding voor verborgen gebreken opgenomen dat de verkoper vrij stelt van vorderingen voor verborgen gebreken. Dit beding is echter niet van toepassing indien het te kwader trouw verborgen is. De bewijslast hieromtrent ligt bij jou. Indien de koper niet bereid is minnelijk te vergoeden ben je genoodzaakt te dagvaarden. Je moet dit op korte termijn doen.
Is de oorzaak opgelost en zijn de gevolgen opgelapt?
Of zijn de gevolgen verborgen?
Documenteer het vochtprobleem grondig met foto’s, video’s en een expert-rapport om aan te tonen dat het een verborgen gebrek is dat al bestond bij de verkoop. Stuur een aangetekende brief aan de verkopers om hen in gebreke te stellen en eis herstelkosten, verwijzend naar hun leugen over geen vochtproblemen. Probeer eerst minnelijk te schikken via de notaris of vrederechter om juridische kosten te beperken. Raadpleeg een advocaat voor specifieke stappen en verzamel offertes van vochtbestrijders als bewijs.
Ik heb zojuist mijn compromis getekend via een makelaar. Deze makelaar vertelde me dat je ook de makelaar kon contacteren in dit geval. Ik weet natuurlijk niet of je dit uit de hand hebt gekocht of via een makelaar.
Technisch vastgoedbeheerder hier (non-residentieel).
Belangrijkste vraag is: „Hoe verborgen was dit gebrek“, was het volledig weggemoffeld en onzichtbaar, of zat het achter een gordijn, of vers overschilderd (foto 3)?
Drie zaken om van een verborgen gebrek te kunnen spreken: de (on)zichtbaarheid, de ernst en de anterioriteit. In kort: als het gebrek niet zichtbaar kon zijn tijdens de rondgang voor aankoop, het ernstig genoeg is (is hier het geval) én het gebrek was duidelijk aanwezig van voor de verkoop, dan is het een verborgen gebrek. Als aan een van deze voorwaarden niet voldaan is, is het dat niet, en kun je niets verhalen.
Mondelinge antwoorden hebben geen rechtsgeldigheid. Maar tegelijkertijd moet de verkopende partij waarheidsgetrouw antwoorden… maar bewijs dat in dit geval maar eens, tenzij je het op papier hebt dat de verkopers bevestigen dat er geen vochtprobleem is. Als foto 3 de foto is van voor de akte, dan heb je bewijs (van kwader trouw) en kun je normaalgezien zelfs de koop laten ontbinden. Maar het moet snel gaan. 6 maanden of korter.
(EDIT: en daarom dat ik altijd zeg tegen kopers-in-spé: „op die honderdduizenden euro’s gaat die paar honderd euro extra van een bouwkundig expert het verschil niet maken“, dus neem bij aankoop altijd een expert mee (architect, gerechterlijk expert,…). Je moet ervan uit gaan dat de verkoper over alles gelogen heeft, en dan begin je te zoeken wat overeenstemt met hun statements.
Als je denkt een case te hebben: advocaat gespecialiseerd in vastgoed, en spoedprocedure starten. Pas als die procedure loopt en de experts zijn langsgekomen beginnen met reparaties. _Niet treuzelen_…
In tussentijd kan je al een expert laten langskomen om te zien van waar het vocht komt. Zo te zien van slecht dak. Als je het dak ging vervangen kan je je afvragen of de sop het kolen waard is.
Niet direct van het ergste uitgaan.
Kan zijn dat er ooit een vochtprobleem was en de oorzaak opgelost is waarna ze over de vlekken hebben behangen/geschilderd.
Bij een aanhoudend probleem had dit er al veel sneller doorgekomen wss en had de verf of behang amper kunnen hechten.
De huisverzekering bevat vaak advies inbegrepen. Omdat verzekeraars niet graag betalen als ze het op de andere partij kunnen steken.